投資用不動産は財産分与の対象になる？ならない場合の例もご紹介

夫婦が離婚する場合、夫婦が共同で築いた「共有財産」は財産分与の対象となります。
一方で、「特有財産」は財産分与の対象にならない場合に該当し、離婚時に資産を分割する必要がありません。
今回は、夫婦のどちらかもしくは2人で不動産投資をおこなっている方に向けて、投資用不動産が財産分与の対象となる場合とならない場合をご紹介します。

財産分与の共有財産と特有財産について

そもそも財産分与とは、夫婦が離婚する場合に、夫婦で築いた財産を清算して分配することです。
ただし、財産分与の対象となる財産は「共有財産」に限られます。
まずは、財産分与の対象となる共有財産と、財産分与が不要な特有財産の違いを確認しておきましょう。

夫婦双方の寄与により築いた「共有財産」は財産分与の対象

財産分与の対象となるのは、結婚後に夫婦が共同生活をはじめてから離婚するまでの間に、夫婦双方の寄与により増加した財産です。
夫婦のうちいずれか一方が専業主婦（専業主夫）だとしても、寄与は同等であると考えられるため、財産の2分の1ずつを分け合うことが基本となります。
ただし、夫婦の話し合いや調停により双方が同意した場合は、異なる割合で財産分与をすることも可能です。
また、夫婦の一方がテレビに出演するタレントやアスリートなど、一般とは異なる才能を活かして給与を得ている場合も、寄与は同等でないと評価される場合があります。
共有財産とは、先述した寄与により夫婦が婚姻期間中に築いた財産で、財産分与の対象となる財産です。
一例として、「婚姻期間中に購入した不動産」や「婚姻期間中に作った預貯金」「婚姻期間中に購入した自転車や家具、家電」などが共有財産となります。
その他にも、「保険」や「有価証券」も財産分与の対象となる可能性があるほか、ローンなどの負債に関しても、共有財産としての条件を満たす場合は、財産分与の対象です。
婚姻期間中に購入した不動産や自動車だとしても、購入資金のすべてを婚姻前の貯金から捻出していた場合は、共有財産とは認められません。
ただし、審判や訴訟により財産分与の範囲を決める場合は、婚姻前に築いた財産で購入した資産であることを、通帳の取引履歴などを用いて証明する必要があります。

特有財産とは

特有財産とは、夫婦の一方が婚姻前から所有していた財産や、配偶者の協力とは関係なく取得した財産のことです。
特有財産は、夫婦双方の寄与により築いた財産ではないため、財産分与により分配する必要がありません。
一例としては「相続や遺贈によって取得した財産」や「婚姻前の預貯金」「婚姻前の自己資金で購入した財産」は特有財産にあたります。
また、婚姻中だとしても、別居後に取得した財産は夫婦の協力とは無関係の財産と判断されるため、特有財産のひとつに含まれ、財産分与の対象にはなりません。

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投資用不動産が財産分与の対象になる場合とは

投資用不動産を所有している場合、離婚後も家賃収入の確保を見込めるほか、維持・管理に関する支出も見込まなければなりません。
投資用不動産が共有財産とみなされる場合、財産分与の対象になるため、具体的なケースを確認しておきましょう。

共有名義でローンを組んでいる場合

投資ローンをはじめとする金融商品を活用して投資用不動産を購入し、共有名義でローンを組んでいる場合は共有財産とみなされるため、財産分与の対象になります。
たとえば夫と妻双方の名義で住宅ローンを組んだ場合、物件の名義人が夫もしくは妻のどちらか一方だとしても、財産分与の対象になるため注意が必要です。
一例として「ペアローン」を利用して投資用不動産を購入していた場合は、その物件が財産分与の対象になると考えましょう。

単独名義でローンを組み共同で返済をおこなっている場合

夫婦どちらか一方の名義、つまり単独名義でローンを組んでいる場合も、夫婦が共同でローンの返済をおこなっていれば財産分与の対象です。
この場合、投資用不動産は「夫婦が協力して形成した財産」とみなされるため、共有財産となります。
先述した例と重複しますが、仮に物件の名義人が妻だとしても、夫と共同でローンを返済している場合は、離婚時に財産分与をしなければなりません。
ただし、ローンの返済を夫または妻の両親がおこなっているといった例外的なケースでは、共有財産とは認められない可能性があります。

婚姻中の給与でローンを返済している場合

婚姻中の給与を使って、投資用不動産のローンを返済している場合も、投資用不動産が共有財産とみなされます。
仮に夫が給与を稼いでおり、妻が専業主婦だとしても、妻は家事により給与を得るための貢献をしていると考えられることから、投資用不動産は共有財産に含まれるのです。

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投資用不動産が財産分与の対象にならない場合とは

先述したケースに該当する場合、投資用不動産も共有財産とみなされるため、財産分与の対象になります。
一方で、投資用不動産が特有財産とみなされ、財産分与の対象とならない場合もあるため確認が必要です。
原則として、夫婦の一方が単独で購入・返済・運用をおこなっている場合は、財産分与の対象にならない場合が多いですが、具体的なケースを確認しておきましょう。

財産分与の対象にならない場合①相続や贈与で不動産を取得した

婚姻期間中に取得した投資用不動産だとしても、相続や遺贈により取得した財産は、共有財産ではなく特有財産とみなされます。
たとえば、父や母から投資用不動産を引き継いで運営していた場合は、特有財産と判断されるため、財産分与の対象とはなりません。
ただし、相続や遺贈により投資用不動産を取得した場合でも、財産の維持のために配偶者が寄与していた場合は、共有財産として認められる可能性があるため注意しましょう。
一例として、夫が相続で得た投資用不動産をリフォーム・リノベーションする場合、その資金を婚姻中に得た給与で捻出した場合は、共有財産と認められる場合があります。

財産分与の対象にならない場合②婚姻前から取得していた

婚姻前から夫または妻のどちらかが所有していた投資用不動産については、特有財産とみなされるため、財産分与の対象にはなりません。
たとえば、夫が妻との結婚前に投資用不動産を購入していたケースに関しては、財産分与の対象にならない場合に該当します。
先述した相続・遺贈に関しても同様で、結婚生活をはじめる前の相続・遺贈により投資用不動産を取得していた場合も、財産分与の対象にはなりません。

財産分与の対象にならない場合③婚姻前の自己の財産で購入していた

婚姻前に築いていた自己の財産を使って購入した投資用不動産は、原則として特有財産とみなされるため、財産分与は不要です。
たとえば、夫が独身時代に貯めていた預貯金を使って婚姻中に投資用不動産を購入した場合は、投資用不動産が特有財産とみなされる可能性が高いでしょう。
ただし、自己の財産だけで投資用不動産を購入したとしても、特有財産とみなされるのは、配偶者の協力なしで投資用不動産の維持・管理・運営をおこなっていた場合のみです。
先述したように、リフォームやリノベーションにかかる費用を婚姻中に得た給与から支払っていた場合などは、投資用不動産が共有財産とみなされる可能性があります。

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まとめ

婚姻中に築いた財産は共有財産と特有財産に分けられ、共有財産は離婚時に財産分与が必要です。
共同で投資用不動産を婚姻中の給与で購入した場合などは、原則として共有財産とみなされます。
一方で、相続や遺贈により取得した投資用不動産や、自己の財産で購入した不動産は特有財産とみなされる可能性が高いです。
投資用不動産を含めた財産の判断は複雑になりやすいため、十分に話し合いをおこない、必要に応じて専門家や弁護士に相談することが大切です。
財産分与の範囲を誤ると、離婚後も不動産の管理や費用負担についてトラブルになりかねません。
共有と特有の境界が曖昧な場合は、早めに専門家のアドバイスを受けて、確実に権利と義務を確認しておくと安心です。