住宅購入でのオーバーローンは危険？さまざまなリスクを解説

住宅を購入する際はローンを利用しますが、そのなかにオーバーローンと呼ばれるものがあります。
さまざまなリスクがある他、フルローンとの違いも理解しておかないと後悔するおそれがあります。
今回は、住宅購入時のオーバーローンとは何か、注意点やさまざまなリスクを解説するので参考にしてみてください。

住宅購入の際のオーバーローンとは？

オーバーローンを知っておかないと、ローン利用時に後悔する可能性があります。

オーバーローンとは

住宅を購入したり、注文住宅で家を建ててもらったりする際は、ローンを利用するものです。
オーバーローンとは、物件価格を超える融資を受けている状態になります。
物件の価格が2,500万円だとして融資額が3,000万円だった場合は、オーバーローンです。
似た言葉にフルローンと呼ばれる言葉があります。
フルローンは、物件価格まで融資を受ける状態です。
2つのローンは、諸費用を用意するか否かで違います。
諸費用を含めての融資がオーバーローン、諸費用を含めない融資がフルローンです。
そのため、融資額はフルローンよりもオーバーローンのほうが上になります。

諸費用

住宅を購入する際に必要になるのは、物件購入費用だけではありません。
登記をおこなう際の印紙税や登録免許税・不動産取得税・司法書士への登記手数料・金融機関の融資手数料がかかります。
他にも諸費用としてかかるものがあるため、よく確認しましょう。
予算が4,000万円あるとして、3,800万円の住宅があった場合は、予算内に収まっていると見えるかもしれません。
しかし、実際にかかる費用は3,800万円ではないため、諸費用によって予算を超えてしまうリスクがあります。
諸費用の相場は、新築は物件購入価格の3〜7%、中古は6〜10%程度です。
3,500万円の新築物件であれば、105〜245万円程度の諸費用がかかるわけです。

ローン支払いの際の保険料にも注意

ローンを払い続ける場合は、保険料の払い過ぎに注意しなくてはなりません。
ローンを組む際には、団体信用生命保険に加入しますが、保障内容が生命保険と被る可能性があるからです。
住宅購入の際は、早めに保障内容を見直してみて、ローンの支払いを抑えておきましょう。

フルローンとは

先ほど解説したとおりですが、フルローンとは、物件の価格と同額の融資を受ける状態です。
諸費用の融資は受けていないため、自前で用意しなくてはいけません。
諸費用は、数百万円にもなる可能性があるため、予算に注意してください。
新築であれば、諸費用の割合は低くなりますが、中古物件は諸費用の割合が6〜10%程度と高まります。
1,000万円の中古物件であれば、60〜100万円の諸費用がかかるため、多くの予算を用意しなければいけません。

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住宅購入の際にオーバーローン状態になる注意点

オーバーローン状態になる場合には、さまざまな注意点があります。
後悔しないためにも、以下の3点を覚えておいてください。

購入直後の売却はローン残高以上で売る

物件を買ったあとに、何かしらの事情で売却する場合に注意点があります。
オーバーローンになっている場合は、ローン残高以上の値段で売らないといけません。
ここで注意が必要なのは、物件価格と諸費用の支払いのために、ローンを利用している点です。
売却時にローン残高を完済できないと、諸費用の清算ができないおそれがあります。
住宅を手放したあともローンを払い続けなければならないため、そのあとの生活が苦しくなるかもしれません。
もしものときのために、諸費用分の融資を受けないフルローン状態にしておくのがおすすめです。

諸費用分の金利は高い

物件価格以上で融資を受ける場合は、物件価格と諸費用は別枠のローンとなる可能性があります。
諸費用枠のローンは、物件価格のローンと比べて、利息が高くなっていることにも注意しましょう。
考えていたよりも利息が高く、月々の支払いが厳しくなるリスクがあります。
返済期間を長くしてもらったり、物件価格が安い物件を選んだりするなど、工夫が必要です。
ちなみに、マイホーム購入の際に使われるフラット35も、借入金額が不動産価格の9割を超えると金利が高くなります。

審査がフルローンより厳しい

オーバーローンの審査は、フルローンと比べて厳しくなります。
融資額が多ければ多いほど、金融機関がお金を貸すリスクが大きくなるためです。
融資の審査の際は、年収はいくらか、勤続年数や勤務先などが見られます。
ローン完済時は何歳になっているのか、月収に占める返済負担率はどうなのか、健康状態も見られるため覚えておいてください。
年収が少なかったり、健康状態に問題があったりする場合は、ローン審査が通らない可能性もあります。
審査の前に情報を集めておけば、実際に審査を受ける際に慌てずに済みます。
自分がローンを受ける金融機関が、どういった審査をしているのかを、しっかりと調べておいてください。

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住宅購入の際にオーバーローンになるリスク

オーバーローン状態には、さまざまなリスクがあります。
とくに、以下の4点に注意してください。

売却後もローンを払い続ける可能性がある

住宅購入時のローンを利用する場合は、買った家を担保にしなければいけません。
融資額が物件価格以下であれば、急に仕事が無くなっても家を売れば、ローンは大丈夫です。
ローン残高が物件価格を超えていると、売却金額だけでローンを返済しきれないおそれがあります。
ローンを返済しきれない場合は、家を手放したあともローンを払い続けなくてはいけません。
また、手元の返済資金を用意できないと、売却に応じないケースもあります。
住めないから売却したいのに売れないケースもあるため、注意が必要です。

離婚時の財産分与で問題になる

離婚後の財産分与にもリスクがつきまといます。
オーバーローンで購入した不動産は、財産として扱われないおそれがあるからです。
とくに、ローン残高よりも物件の価値が低い場合は、債務のほうが多いことで価値がないとみなされます。
注意が必要なのは、不動産売却で得られる資金を財産分与のあてにしている場合です。
その場合には、価値がなくて売れないことで、財産分与自体が進まない可能性があります。

離婚後も売却できない

物件の価値よりもローン残高が多いことで売却しづらい状態は、さまざまなリスクが発生します。
離婚した際に、住んでいる家を売却したいと考える方がほとんどですが、家が売れなければ、その家を所有し続けなければなりません。
とくに、家が夫婦共有名義になっており、夫婦それぞれがローンを支払う場合は注意してください。
また、離婚後も相手方が家に住み続ける場合は売却できないため、お互いが返済を続けなければいけません。
自分が出ていくのに、相手方のためにローンを払い続けなければならず、不公平になる可能性があります。
共有ローンで相手方が住み続ける場合は、何かしらの調整をしてもらえるように話し合いましょう。

毎月の返済額が増える

先ほども解説したとおりですが、オーバーローンは諸費用の分、月々のローン返済額が増えます。
月々の返済を抑えるために返済期間を長くしても、完済時まで払い続けられるか考えなくてはいけません。
もし、26歳のときにローンを利用して、56歳まで払い続けるとします。
月々の返済額が6万円だった場合は、56歳まで6万円を払い続けられるか、足腰が弱ったあとも仕事ができるかを考えましょう。
ローンを利用する際に、物件価格と諸費用とで違う金利を設定している場合は、さらに返済額が増えます。

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まとめ

オーバーローンとは、物件価格以上の融資を受けている状態であり、物件価格までの融資であるフルローンとは違います。
融資額が多い分、月々の返済額が増えるうえに、諸費用分の融資の金利が高くなるので返済に注意しましょう。
ローン残高が物件価値を超えている場合は、離婚後にさまざまな問題が起こりえます。