不動産の販売形態は？購入の流れと注意点を解説

これからマイホームの購入を検討しているのであれば、基本的な概要や流れを知る必要があります。
不動産はさまざまな方法で売られており、それぞれメリットとデメリットがあるため、仕組みを理解すれば理想的な売買取引を成立できる可能性が高まるからです。
本記事では、不動産の販売形態をお伝えしたうえで、一連の流れと注意点を解説します。

不動産の販売形態

不動産の販売形態は、売主物件と仲介物件の2種類に区分されます。
売主物件とは、仲介業者を介さず、土地や建物を所有している人が購入希望者を探し、直接売買契約を結ぶ方法です。
不動産の売買取引では専門的な知識が求められるため、個人間で取引されるケースは稀でしょう。
そのため、売主物件の売主は大半が不動産会社です。
つまり、不動産会社が買取した土地や建物をリフォーム・リノベーションし、個人の買主に売却します。
売主物件のメリットは、手数料が無料であり、引き渡しまでの速度が速い点です。
仲介業者と媒介契約を締結した場合、物件の購入金額に応じて手数料の支払いが発生します。
土地や建物のような高額な買い物では、手数料が数百万円単位になることも多いため、できる限り出費を抑えたい場合は売主物件を選ぶ方が得策です。
さらに、土地や建物の売主と直接やり取りができるため、交渉や日程調整がスムーズにおこなえます。
仲介物件を利用する場合、売主の仕事やプライベートの都合と仲介業者の営業時間に左右されるため、話し合いや日程調整が難航するとやり取りの回数が増えます。
売主物件のデメリットは、物件探しが難しい点と金融機関の手続きを自分でおこなう必要がある点です。
売主が直接販売している土地や建物が少ないため、選択肢が限られる可能性があります。
窓口やポータルサイトを利用する場合、不動産会社が所有している土地や建物のなかから選ぶ必要があります。
また、住宅ローンを組んで土地や建物を購入する場合、事前審査や契約手続きをすべて自分でおこなう必要があるでしょう。
知識がないまま悪質な金融業者と契約してしまうと、経済的な負担につながるため注意が必要です。
仲介物件とは、仲介業者と媒介契約を締結して、土地や建物を所有している人と購入希望者をマッチさせ、業者が仲介しながら売買契約を結ぶ方法を指します。
仲介物件のメリットは、すべての手続きをサポートしてもらえる点と、価格交渉を代理でおこなってもらえる点です。
媒介契約を締結すれば、希望する条件を満たす物件探しから売買契約書の作成、住宅ローンの手続きまで、専門的な業務をサポートしてもらえます。
また、売り出し価格に対して値下げ交渉をしたい場合も、プロの不動産会社が代理でおこなってくれるため、売主に直接交渉する負担もなく、スムーズに売買取引を成立させられます。
仲介物件のデメリットは、仲介手数料がかかる点です。
仲介手数料には上限額が設けられており、「物件の購入価格の3%×6万円＋消費税」で算出されます。
購入した物件に応じて仲介手数料の支払いが求められるため、メリットと金額を天秤にかけて検討してください。

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不動産を購入する際の流れ

不動産を購入する流れは、希望条件の決定・物件選び・資金計画・購入の申し込み・住宅ローンの事前審査・重要事項説明・売買契約の締結・住宅ローンの契約・引き渡しとなります。
希望条件を決める際、予算・間取り・立地・交通の利便性・周辺環境・築年数などすべてを満たした物件を見つけるのは困難です。
そこで、将来的な家族構成や収入を考慮し、優先順位を設けることで選びやすくなります。
次に、オンラインのポータルサイトや不動産会社の窓口で条件を満たす物件を内見し、購入したいと思える物件を絞り込みます。
写真と現場の雰囲気が異なる場合もあるため、内見の際には事前に得ている物件情報以外の周辺環境・物件の劣化具合・日当たり・窓からの景観を必ず確認してください。
買いたい家が見つかったら、販売価格に対して頭金・住宅ローンの借入額と金利・諸費用・家具代・税金などを計算し、無理のない資金計画を立てます。
資金計画に問題がなければ、売主に対して購入希望の申し込みをおこないます。
「物件を買いたい」という意思を表明する段階では、途中でキャンセルしてもペナルティはありませんが、価格や条件の交渉に進むためには申込書の提出が必要です。
住宅ローンを利用する場合、このタイミングで事前審査を受け、「借入はできるのか」「どれほどの金額を借りられるのか」を確認します。
売主と買主の価格や条件の交渉が完了したら、媒介契約を締結した業者の担当者から契約内容に関する重要事項説明を受け、問題がなければ売買契約を締結しましょう。
住宅ローンの本契約は、売買契約締結後におこないます。
収入・雇用形態・年齢・物件の担保評価・返済負担率などを総合的に審査するために、本人確認書類・収入証明書類・物件確認書類などの提出が求められます。
無事に住宅ローンを契約したら、売主と買主で引き渡しの日程調整をおこないましょう。
引き渡し日には、司法書士による所有権移転登記または所有権保存登記がおこなわれ、残金の支払いが完了すれば手続きは完了です。
所有権移転登記は、中古物件の旧所有者（売主）から新所有者（買主）に所有権を移す手続きであり、所有権保存登記は新築物件の所有権を登録する手続きです。

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不動産購入の注意点

不動産購入の注意点として、まずは無理のない資金計画を立てることが重要です。
頭金を多く支払えば返済期間や毎月の返済額を安く抑えられますが、引っ越し費用や新生活の費用が不足する可能性があります。
将来的に病気や事故でまとまった資金が必要になったり、子どもの教育費がかかったりするケースも考慮すると、安定した生活を送ることができるでしょう。
次に、台風・地震・津波・土砂崩れなどの災害リスクを確認することをおすすめします。
国土交通省のポータルサイトでは、地域ごとのハザードマップを確認できます。
災害が発生した際に被害に遭うリスクが高いのか、万が一大きな災害に巻き込まれた場合の避難場所があるのかを確認しておくと、家族全員の安全を守ることが可能です。
もし被災リスクが高いエリアに指定されているのであれば、たとえ予算・間取り・立地などの条件が優れていても、再検討する決断が大切になります。
また、日本の耐震性は2種類に区分されており、1981年6月以前に建てられた旧耐震基準と、1981年7月以降に建てられた新耐震基準です。
旧耐震基準は震度5程度の地震で倒壊しないことを想定して建てられており、新耐震基準は震度7の地震で倒壊しないことを想定しています。
さらに、2000年以降に建てられた物件は、より高い耐震基準が適用されているため、より大きな地震でも倒壊リスクが低くなっています。
日本は災害の多い国であるため、長期的に安心して住める家探しを心がけるようにしてください。

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まとめ

不動産販売の売主物件は、仲介手数料がかからずスムーズに引き渡しまでできるメリットがある一方で、金融機関の手続きなどは自分でおこなわなければなりません。
一方で仲介物件は、物件探し・専門的な手続き・価格交渉までサポートしてもらえるため買主として負担は軽減されるものの、物件価格に応じて仲介手数料が発生します。
自分でも流れや注意点を把握して、理想的な物件を見つけられるように工夫しましょう。